08 февраля 2019

Замена жилья без НДФЛ

0 0
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимости, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

В письме Минфина России от 19.12.2018 № 03-04-05/92592 чиновники разъясняют гражданам-собственникам, как получить имущественный налоговый вычет и не платить НДФЛ, если их будут расселять из аварийного жилья.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в нём, в том числе:

  • земельный участок, на котором расположен сам МКД, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного МКД, и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Жилищные права собственника жилого помещения в МКД, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном в ст. 32 ЖК РФ. Там предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен МКД, в котором находится такое жилое помещение, для государственных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен МКД, в котором находится такое жилое помещение, для государственных нужд производится в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Вместе с тем по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену – п. 8 ст. 32 ЖК РФ.

В общем, можно просто взять деньги, а можно получить жильё. Но вряд ли разумный человек согласиться просто взять деньги и «исчезнуть с глаз», так как выкупная цена за аварийное жильё вряд ли будет достаточной для покупки нормального жилья. Скорее всего, граждане потребуют предоставления взамен изымаемого другого жилья. Что дальше?

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. Получил новую квартиру – имеешь доход в натуральной форме.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета. Он предоставляется в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нём иного объекта недвижимости, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных нужд.

Теперь самый важный момент! Исходя из формулировки п. 8 ст. 32 ЖК РФ, стоимость нового жилья не может превышать выкупную стоимость. Иначе говоря, если гражданин получает вместо ветхой квартиры новую, то выкупная стоимость, как минимум, будет равна стоимости этой новой квартиры. Поэтому, с одной стороны, у гражданина образуется натуральный доход в виде стоимости новой квартиры, но, с другой стороны, он может поручить имущественный вычет в размере той же самой стоимости. И платить НДФЛ по замене ветхого жилья на новое не придётся.

Правда, согласно п. 7 ст. 220 НК РФ для получения указанного вычета налогоплательщику придётся предоставить в налоговый орган декларацию.

Письмо Минфина России от 19.12.2018 № 03-04-05/92592