16 июля 2019

Строительство за чужой счёт: имущественный вычет не положен

0 0
Если расходы на строительство жилья понесены не налогоплательщиком, а иным лицом, оснований для предоставления имущественных налоговых вычетов не имеется.

В письме Минфина России от 18.06.2019 № 03-04-05/44450 чиновники высказывают вполне здравую мысль: если строительство жилья оплачено чужими средствами, то владелец не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

В соответствии с пп. пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение, в частности, следующих имущественных налоговых вычетов:

  • в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов на новое строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости; 
  • в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам или кредитам, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования указанных выше кредитов. 

В первом случае размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей – пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Во втором случае налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа или кредита, но не более 3 000 000 рублей – п. 4 ст. 220 НК РФ.

Вместе с тем, п. 5 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство или приобретение на территории РФ жилой недвижимости, покрываемых за счёт:

  • средств работодателей или иных лиц;
  • средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
  • выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы РФ;
  • и в случаях, если сделка купли-продажи жилой недвижимости совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

При этом следует учитывать, что, если расходы на строительство, в частности, квартиры понесены не налогоплательщиком, а иным лицом, оснований для предоставления имущественных налоговых вычетов не имеется.

Нам кажется, что вывод, сделанный чиновниками в конце письма, сформулирован несколько неточно и может ввести в заблуждение.

Предположим, что некое лицо построило жилой дом, но было вынуждено передать его другому жилому лицу в счёт погашения своей перед ним задолженности. Имеет ли приобретатель дома право на получение имущественного налогового вычета? В частных консультациях налоговики сообщали, что ничего незаконного здесь не будет. Для подтверждения факта совершения сделки и получения имущественного вычета необходимо будет только представить договор займа, а также заключить договор переуступки права на квартиру и получить документ, подтверждающий право собственности на квартиру. И хотя приобретатель собственно на строительство не потратил ни копейки, но, тем не менее, для её получения опосредованно использовал собственные средства.

Можно также вспомнить и о договоре мены. Так, в письме Минфина России от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807 разъяснено, что налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении, в частности, комнаты или квартиры, в том числе по договору мены, при условии, что ранее имущественным вычетом не пользовались. (См., также, письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-04-05/7-829).

По нашему мнению, логика здесь достаточно проста: если приобретатель жилой недвижимости вынужден потратить на её приобретение собственные активы, то он имеет право на вычет, исходя из стоимости этих активов. А если никаких собственных активов он на приобретение не потратил, то и на вычет рассчитывать нельзя.

Письмо Минфина России от 18.06.2019 № 03-04-05/44450