13 февраля 2020

Счёт-эскроу и НДС

0 0
Услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются жилые и нежилые помещения непроизводственного назначения, освобождаются от налогообложения НДС.

Как-то не слишком подробно чиновники отвечают на вопросы, связанные со счетами-эскроу, которые используются для долевого строительства. (См. недавно прокомментированное нами письмо Минфина России от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). Вот и новое письмо Минфина России от 22.01.2020 № 03-07-07/3382 трудно назвать подробным.

С другой стороны, налогоплательщики иногда задают такие странные вопросы… Так, согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключённого в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве производственных объектов).

Так вот такой вопрос. При привлечении денежных средств дольщиков с использованием счетов-эскроу в целях обложения НДС какая часть из поступивших со счетов-эскроу по окончании строительства средств дольщиков признается платой за услуги застройщика и не облагается НДС? Ну и что на это можно ответить?

Напомним, что такое счета-эскроу. По договору счёта-эскроу банк открывает специальный счёт для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром. (Например, окончание строительства многоквартирного дома и передача квартиры дольщику).

В силу п. 1 ст. 860.7 ГК РФ банк открывает, обслуживает счёт-эскроу, проверяет документы, которые позволяют бенефициару получить доступ к средствам на этом счёте, и закрывает его.

Обратите внимание, что согласно ст. 860.8 ГК РФ ни депонент, ни бенефициар, как правило, не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счёте-эскроу, пока бенефициар не выполнит условия договора.

Также напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС признаётся наиболее ранняя из дат: день отгрузки товаров, работ, услуг или день их оплаты.

По нашему мнению, при использовании счетов-эскроу фактическая оплата услуг застройщика имеет место только после того, как средства с этих счетов перейдут в распоряжение застройщика. Поэтому, если рассуждать логически, к тому моменту, когда застройщик получит доступ к счетам-эскроу, услуги дольщикам он уже окажет. Соответственно, и НДС должен уже быть начислен.

А вот размер оплаты услуг застройщика, как справедливо заметили чиновники, в НК РФ никак не регулируется. Однако, если застройщик занимается только жильём, то, как тоже справедливо отметили чиновники, об НДС ему беспокоиться не придётся благодаря пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Теги публикации: НДС