27 января 2020

Продажа недвижимости в рассрочку: проблем будет много

0 0
При продаже недвижимости в рассрочку не предусмотрена возможность применения продавцом в нескольких налоговых периодах имущественного налогового вычета в фиксированном размере 1 000 000 руб. или 250 000 руб. относительно одного объекта недвижимости.

Недвижимость стоит дорого, и потому довольно часто её покупают в рассрочку. Как показывает письмо ФНС России от 09.01.2020 № БС-3-11/6, продавцу стоит знать, что в этом случае могут возникнуть проблемы с исчислением и уплатой НДФЛ.

Первый вопрос – вопрос определения дохода. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором имела место госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы от продажи указанного объекта принимаются равными его кадастровой стоимости на указанную дату, скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. До 1 января 2020 года такой порядок был предусмотрен в п. 5 ст. 217.1 НК РФ, а после указанной даты - п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, в общем случае, при получении доходов в денежной форме дата фактического получения налогоплательщиком дохода определяется как день выплаты дохода. Таким образом, датами фактического получения продавцом дохода по договору купли-продажи имущества с рассрочкой платежа будут признаваться даты каждого отдельного платежа, произведённого по условиям такого договора.

Таким образом, для определения ежегодного дохода, продавец всю сумму причитающихся платежей от продажи недвижимости сравнивает с величиной кадастровой стоимости на 1 января года, в котором имеет место госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженной на коэффициент 0,7. Если окажется, что кадастровая стоимость больше, то сумма дохода, полученная в налоговом периоде, будет определяться по формуле:

сумма платежа, полученного в налоговом периоде / совокупная величина платежей по договору х кадастровая стоимость объекта на 1 января года регистрации перехода права собственности х 0,7. 

Впрочем, если совокупная величина платежей превосходит кадастровую стоимость объекта, умноженную на 0,7, все эти расчёты не имеют значения.

Второй вопрос – вопрос о получении имущественного вычета. 

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных в ст. ст. 218 – 221 НК РФ.  

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета: 

- в размере доходов, полученных им в налоговом периоде от продажи жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, установленного в ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.;

- в размере доходов, полученных им в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения, не превышающем в целом 250 000 руб.

Как указывают чиновники, в НК РФ не предусмотрена возможность применения продавцом в нескольких налоговых периодах имущественного налогового вычета в фиксированном размере 1 000 000 руб. или 250 000 руб. относительно одного объекта недвижимости при его продаже с рассрочкой платежа. Этот вычет применяется к таким доходам только один раз вне зависимости от количества налоговых периодов, в которых налогоплательщику поступают денежные средства в счёт рассрочки платежа. Это значит, что при рассрочке, например, на три года, на вычет можно будет уменьшить только те платежи, которые поступят в первый год.

А что, если вместо вычета по сумме применить вычет в размере расходов на приобретение этого имущества на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ? Здесь чиновники выразились довольно обтекаемо: так как уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, в том числе с рассрочкой платежа, на сумму расходов является правом налогоплательщика, он может самостоятельно определять порядок учёта таких расходов, принимаемых в уменьшение в разных налоговых периодах. (Но, понятно, только в пределах общей суммы расходов).

Отметим, что совсем иная ситуация при покупке недвижимости! Как было отмечено в письме Минфина России от 25.11.2015 № 03-00-08/2/68507, обращение за имущественным налоговым вычетом в нескольких налоговых периодах в случае оплаты одного и тоже приобретённого объекта недвижимости в рассрочку не является обращением за его повторным предоставлением. По смыслу ст. 220 НК РФ оно аналогично переносу на будущие периоды остатка неиспользованного налогового вычета.