12 июля 2018

Продажа квартиры своим работникам

0 0
Минфин России настаивает, что при продаже работнику квартиры по цене ниже рыночной возникает доход в натуральной форме, с которого должен быть исчислен НДФЛ.

Мнение, которое чиновники выразили в письме Минфина России от 18.06.18 № 03-04-06/41470, кажется нам довольно спорным. Речь идёт о продаже компанией квартир своим работникам. При этом цена продажи — ниже рыночной.

В Минфине России эту ситуацию рассматривают так.

В п. 1 ст. 210 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся, в частности, товары, полученные налогоплательщиком на безвозмездной основе или с частичной оплатой.

В соответствии с п. 1 ст. 211 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода от организаций и предпринимателей в натуральной форме в виде товаров налоговая база определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ. При этом в стоимость таких товаров включается соответствующая сумма НДС, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров.

Таким образом, при приобретении налогоплательщиком у компании квартиры с частичной оплатой налогоплательщик получает доход в натуральной форме, который определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной налогоплательщиком частью стоимости квартиры.

Подождите, для начала хотелось бы понять, почему речь идёт о частичной оплате? Если работнику предложена квартира по определённой цене, и он её полностью оплатил, то почему речь идёт о «частичной оплате»? Это первое, но не главное. Важно другое. Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Поэтому, на наш взгляд, налоговики сначала должны доказать, что работники и непосредственно организация являются взаимозависимыми, а уже потом использовать для налогообложения рыночную цену, которая отличается от фактической цены сделки. Признание лиц взаимозависимыми производится в соответствии с положениями ст. 105.1 НК РФ. Лица признаются взаимозависимыми в том случае, если особенности отношений между ними могут оказывать влияние:

  • или на условия или результаты сделок, совершаемых данными лицами;
  • или на экономические результаты деятельности таких лиц или деятельности представляемых ими лиц.

В п. 2 ст. 105.1 НК РФ перечислены лица, признаваемые взаимозависимыми. Признание компании и её сотрудников взаимозависимыми лицами здесь, в общем случае, не предусмотрено. Суд может признать их взаимозависимыми — п. 7 ст. 105.1 НК РФ.

Кстати, попытка налоговиков следовать вышеприведённым рассуждениям Минфина России закончилась крахом в Постановлении АС Поволжского округа от 14.02.017 № Ф06-17416/2016 по делу № А55-10034/2016.

Письмо Минфина России от 18.06.18 № 03-04-06/41470