25 мая 2016

Нюансы налогового вычета

0 0
При продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе полученный доход уменьшить на стоимость квартиры, указанной в договоре мены, а при её отсутствии в договоре на рыночную стоимость обмененной квартиры, установленную оценщиком.

В этом комментарии мы рассмотрим сразу два письма — письма Минфина России от 22.04.16 № 03-04-05/23399 и от 22.04.16 № 03-04-05/23402. Они посвящены одной и той же теме: нюансам предоставления имущественного налогового вычета при продаже и обмене квартир.
Первый вопрос. Если гражданин продает одну двух из квартир, полученных в 2016 году взамен квартиры в сносимом доме с доплатой, то как ему рассчитать размер возможного имущественного налогового вычета?
В ст. 567 ГК РФ определено, что к договору мены применяются, как правило, правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара, который она обязуется передать.
Согласно пп. 1 п. 1 и пп.1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимости из ст. 217.1 НК РФ, налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., или уменьшить сумму своих доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В расходы, связанные с приобретением указанных квартир, включается их стоимость, указанная в договоре мены, или при её отсутствии в договоре рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы в стоимости обмениваемых квартир. (Рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком).
Чиновники посчитали, что налогоплательщик вправе самостоятельно определить размер расходов на приобретение каждой из квартир.
Второй вопрос. У налогоплательщика в собственности с 1996 года находилась квартира. В 2012 году на основании поддельных документов квартира перешла в собственность другого лица, однако в 2016 году решением суда право собственности налогоплательщика на указанную квартиру было восстановлено. (Бывает и так!)
Свидетельство о праве собственности на указанную квартиру было повторно получено налогоплательщиком в 2016 году.
Гражданин решил, что лучше эту квартиру побыстрее продать. Но подпадает ли он под льготу в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ?
Там установлено, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в их собственности три года и более.
Как указали чиновники, ориентироваться надо на решение суда. Если там будет сказано, что срок нахождения вышеуказанной квартиры в собственности налогоплательщика составляет более трёх лет, то доходы от её продажи не подлежат обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Письмо Минфина России от 22.04.16 № 03-04-05/23399
 Письмо Минфина России от 22.04.16 № 03-04-05/23402