14 апреля 2017

НДФЛ при продаже объединенного земельного участка

0 0
Объединение земельных участков «прерывает» срок нахождения их в собственности налогоплательщика, что приводит к необходимости декларирования дохода от продажи вновь образованного земельного участка.
Предположим, что у гражданина было два отдельных смежных земельных участка. Он объединил их в один участок и продал. Возникает ли обязанность декларирования полученного дохода, если отдельные земельные участки до их объединения были в собственности более трех лет? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 15.03.17 № 03-04-05/14570.
Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В п. 1 и п. 2 ст. 11.6 ЗК РФ установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование исходных прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на вновь образуемый земельный участок.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а исходные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты именно его регистрации. Данный подход подтверждается судебной практикой – см. Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16.
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Если же владелец вновь сформированного земельного участка торопится с продажей, то у него остаётся только два пути.
Во-первых, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
Во-вторых, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Письмо Минфина России от 15.03.17 № 03-04-05/14570