11 июня 2019

Налогообложение зависит от типа продаваемой недвижимости

0 0
В случае если ИП осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доходы от его продажи учитываются при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

В письме Минфина России от 15.05.2019 № 03-04-05/34700 чиновники напоминают ИП, которые применяют спецрежимы, что для них налогообложение продажи жилых и нежилых помещений отличается в корне.

Предположим, что ИП применяет УСН. При этом он продаёт квартиру и нежилое помещение. Исходя из п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 и п. 2 ст. 248 НК РФ, выручка от реализации для целей УСН определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчётами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах. Если ИП осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и (?) недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. (По нашему мнению, вместо «и» всё-таки должно быть написано «или»; недвижимость не может одновременно быть товаром и использоваться в предпринимательской деятельности в каком-то другом качестве).

Если же имущество реализуется вне рамок ведения предпринимательской деятельности, то необходимо учитывать п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Там указано, что освобождаются от обложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимости, с учётом особенностей, установленных в ст. 217.1 НК РФ. При этом положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, (за исключением жилья, дач и транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Даже если это имущество использовал не сам гражданин, а его доверительный управляющий – письмо Минфина России от 26.03.2019 № 03-04-07/20169.

Жильё, дачи и транспорт, даже при условии, что они использовались в предпринимательской деятельности, при соблюдении условий из п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не облагаются НДФЛ (см., например, письмо Минфина России от 12.04.2019 № 03-04-05/26141).

И всё-таки нас продолжают смущать формулировки. Например, в письме Минфина России от 15.05.2019 № 03-04-05/34697 сделан вывод, что учитывая ограничения, установленные в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в случае если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, доходы от продажи такого имущества не освобождаются от обложения НДФЛ. Однако в пункте, на который ссылаются чиновники, чётко сказано – «непосредственно используемого». В русском языке это означает, что речь идёт об имуществе, используемом прямо сейчас, а не когда-то в прошлом. Тем не менее, Минфин России продолжает трактовать нормы русского языка по-своему. Вполне возможно, что и законодатели имели в виду, что речь идёт о недвижимости, которая или использовалась, или используется, и даже будет использоваться в предпринимательской деятельности. Но даже если это так, мысль свою в нормах НК РФ они выразили крайне неудачно.

Письмо Минфина России от 15.05.2019 № 03-04-05/34700