31 мая 2018

Налог на имущество: проблемы кадастровой стоимости

0 0
Кадастровая стоимость имущества не подлежит корректировке на сумму НДС.

Для того чтобы решить проблему, ФНС России в письме от 26.04.18 № БС-4-21/8060 пришлось привлечь сразу два других письма — Минфина России и Минэкономразвития России. Что же это за проблема? Это определение кадастровой стоимости для налога на имущество.

Формально, прямое определение кадастровой стоимости дано в Федеральном стандарте «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508. Кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Однако возникает вопрос... А рыночная стоимость включает в себя НДС или нет?

Начнём с письма Минэкономразвития РФ от 12.10.17 № Д22и-1031. Чиновники указали, что режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости. (Верно). В связи с этим величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС.

Написано умно, но, извините, совершенно непонятно. Трактовать эту позицию можно, как угодно.

А вот суд — в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.16 № 09АП-55240/2016 по делу № А40-134041/16 — конкретно решил, что при исчислении налога на имущество исходя из кадастровой стоимости здания, равной рыночной в соответствии с решением суда, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи.

На наш взгляд, это совершенно логично. Рыночная цена — она сама по себе. А вот будет на неё накручиваться НДС или нет — уже зависит от категории налогоплательщика. Поэтому если вдруг оценщик включил в рыночную стоимость объекта величину НДС, её нужно оттуда убрать.

Однако не всё так просто... В письме Минэкономразвития РФ от 17.04.18 № Д23и-1986 чиновники полагают совершенно иначе. В случаях, когда НК РФ в целях налогообложения имущество организаций предусматривается использование сведений о кадастровой стоимости такого имущества, порядок расчёта налоговой базы не предусматривает каких-либо корректировок, (в том числе вычетов), к величине кадастровой стоимости.

В свою очередь, кадастровая стоимость является конкретной величиной на установленный период времени, определённой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и внесённой в ЕГРН. Порядок применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством РФ, установленный в ст. 24.20 этого закона, не предусматривает возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН. Таким образом, использование иной кадастровой стоимости, отличной от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН, для целей обложения имущества организаций не предусмотрено.

Замечательно. После драки кулаками не машут. Понятно. Но что с НДС-то делать при проведении оценки: включать или нет?

В письме Минфина России от 23.04.18 № 03-05-04-01/27451 чиновники ссылаются на правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 15.02.18 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчуждён при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения НДС.

И опять не очень понятно: а эта наиболее вероятная цена может включать в себя НДС или нет? Если рассуждать логически, то кадастровая стоимость одного и того же объекта должна быть единой и для того налогоплательщика, который платит НДС, и для того, кто не платит. Поэтому рыночная стоимость не должна включать НДС ни под каким видом. Но писем, как видите много, а ясного и однозначного ответа получить так и не удалось.

Письмо ФНС России от 26.04.18 № БС-4-21/8060