18 декабря 2018

Кадастровая стоимость: с НДС или без НДС

0 0
В случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по решению комиссии или суда такая кадастровая стоимость отражается в ЕГРН и используется для целей налогообложения.

Проблемным вопросом налогообложения недвижимости является вопрос о величине кадастровой стоимости: с НДС или без? В письме ФНС России от 19.11.2018 № БС-4-21/22415@ чиновники рассказывают о своём видении проблемы.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ. При исчислении налога уменьшение налоговой базы по налогу на величину НДС в НК РФ не предусмотрено.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которым кадастровая стоимость является конкретной величиной, определённой в установленном порядке и внесённой в ЕГРН.

В случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров или решению суда такая кадастровая стоимость отражается в ЕГРН и используется для целей налогообложения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объекта обложения НДС.

Вот как раз к решению ВС РФ предлагаем отнестись гораздо внимательнее. Зачем же просто выдергивать фразу из контекста и пытаться ею что-то доказать?

Налогоплательщик, задавая вопрос, сослался на два решения ВС РФ - Определения ВС РФ от 09.08.2018 № 5-КГ18-96 и от 15.02.2018 № 5-КГ17-258.

Так вот, августовское решение позицию суда отражает значительно чётче. Арбитражные суды руководствовались положениями ст. 3 Закона № 135-ФЗ. Они указали, что рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Следовательно, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет содержать НДС.

Логично? Логично. А вот Верховный Суд посчитал по-другому.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или определённая в случаях, предусмотренных в ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с п. 4 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.15 № 298, результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе: при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, для целей налогообложения. Как видите, большое количество ситуаций, в которых используется рыночная оценка имущества, вообще не имеет никакой связи с начислением НДС.

А вот теперь фраза, процитированная в комментируемом письме, «само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объекта обложения НДС» заиграла совсем иными красками, не правда ли?

Верховный суд указал, что установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Понятен и подход налоговых органов. Они берут готовую информацию из ЕГРН, а уж как там была произведена оценка… Это ведь не их забота.

Поэтому беспокоиться о правильности расчёта кадастровой стоимости должен сам налогоплательщик. Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Так что им и карты в руки.

Письмо ФНС России от 19.11.2018 № БС-4-21/22415@