30 июля 2019

«Бизнес на квартирах» и НДФЛ

0 0
Расходы на ремонт приобретённой на вторичном рынке квартиры, произведённые налогоплательщиком, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и не уменьшают доходы, полученные от её продажи.

Представьте себе рядовую ситуацию: гражданин получает по наследству жильё. Оно, вполне предсказуемо, находится не в лучшем состоянии. Чтобы продать такую недвижимость не за бесценок, нужно произвести не самый дешёвый ремонт. Бывают случаи посложнее: гражданин намеренно приобретает «убитую» квартиру на вторичном рынке, доводит «до ума» и с выгодой продаёт. Как в этих случаях стоимость проведённого ремонта отразится на налоговых обязательствах гражданина?

Никак – отвечают чиновники в письме Минфина России от 28.06.2019 № 03-04-05/47829.

В пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению. Там предусмотрено, что не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, с учётом особенностей, установленных в ст. 217.1 НК РФ. В частности, в п. 2 ст. 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи недвижимости, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения таким объектом. В п. 4 ст. 217.1 НК РФ прописано, что указанный срок составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Например, если имущество получено по наследству, то данный срок составляет три года. Это был первый – самый льготный вариант. 

Есть второй вариант. В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже жилой недвижимости ранее указанных выше сроков можно получить вычет в размере 1 000 000 рублей. (Если ремонт обошёлся не дороже указанной суммы, то здесь – в случае с получением наследства - можно и остановиться).

И есть ещё третий вариант. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества. Чиновники в комментируемом письме указывают, что расходы на ремонт приобретённой на вторичном рынке квартиры, произведённые налогоплательщиком, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры, и, соответственно, не уменьшают доходы, полученные от её продажи. И формально они совершенно правы: затраты на ремонт производятся уже после приобретения имущества и к затратам на приобретение отношения не имеют. (См., также, письмо Минфина России от 25.01.2011 № 03-04-05/9-28 и письмо ФНС России от 15.08.2013 № АС-4-11/14910@).

Таким образом, как представляется, законодатели подталкивают граждан, которые хотели бы заниматься подобным видом бизнеса с квартирами – (покупка – отделка – продажа) – к принятию статуса ИП. А то, что в весьма неудобное положение ставятся рядовые граждане, для которых такая сделка может быть единственной за всю жизнь – просто слегка неприятный побочный эффект.

Письмо Минфина России от 28.06.2019 № 03-04-05/47829