14 февраля 2019

Аренда и обеспечительный платёж

0 0
Минфин России по-прежнему настаивает, что обеспечительный платёж, взимаемый в рамках заключенного договора аренды, следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде, а значит, он увеличивает налоговую базу по НДС.

По сложившейся практике арендодатель берёт с будущего арендатора обеспечительный платёж. Как правило, он используется для погашения убытков, которые арендатор может причинить арендодателю. Если же всё в порядке, этот платёж засчитывается в счёт оплаты последнего месяца аренды. Гораздо реже такой платёж просто возвращается арендатору. В письме Минфина России от 28.12.2018 № 03-07-11/95829 чиновники разъясняют, как они относятся к начислению НДС по этому платежу.

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком услуг определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в неё НДС. При этом при получении налогоплательщиком оплаты в счёт предстоящего оказания услуг налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учётом НДС.

Кроме того, в пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусмотрено, что в налоговую базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком услуг.

В случае если полученные денежные средства не связаны с оплатой реализованных услуг, то такие денежные средства обложению НДС не подлежат.

В комментируемом письме чиновники рассматривают особенности исчисления НДС с обеспечительного платежа в зависимости от договора аренды - предварительного и основного.

Платёж, взимаемый арендодателем до заключения основного договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора заключить этот договор, не связан с оплатой услуг по аренде, и в момент получения такого платежа в налоговую базу по НДС не включается. В случае если указанный платёж удерживается арендодателем в качестве неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором, например, при отказе арендатора заключить основной договор, данный платёж в налоговую базу по НДС также не включается.

Если обеспечительный платёж производится уже в рамках заключённого договора аренды, то его следует рассматривать как оплату, полученную в счёт предстоящего оказания услуг по аренде. Поэтому эти средства подлежат включению в налоговую базу по НДС:

- или на момент заключения договора аренды – если обеспечительный платёж, внесённый арендатором до заключения основного договора, зачтён в счёт обеспечительного платежа по основному договору;

- или на момент получения денежных средств - в случае внесения обеспечительного платежа после заключения основного договора.

По большому счёту, это просто повторение позиции из письма Минфина России от 17.09.2009 № 03-07-11/231. Ещё тогда чиновники решили, что обеспечительный платёж следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.

При этом следует учитывать рекомендацию чиновников из письма Минфина России от 12.01.2011 № 03-07-11/09 по поводу ситуации, связанной с досрочным расторжением договора аренды. Как решили в Минфине, взыскание обеспечительного платежа за разрыв договора не связано с оплатой услуг. И эта сумма НДС не облагается.

Отметим позицию арбитражных судов: они разделяют обеспечительные платежи несколько иначе.

Если такой платёж будет – рано или поздно – зачтён в счёт оплаты услуг, то он облагается НДС как аванс – см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 09.03.2017 № Ф07-965/2017 и ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу № А12-16130/2010. (Последнее решение поддержано Определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС-8319/11).

Если же по условиям договора обеспечительный платёж должен быть возвращён арендатору, то он авансом не является и облагаться НДС не должен – см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013, поддержанное Определением ВС РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064.

Письмо Минфина России от 28.12.2018 № 03-07-11/95829

Теги публикации: НДС