13 апреля 2017

Аренда и НДФЛ

0 0
В отношении доходов физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, полученных от сдачи в аренду помещения, профессиональные налоговые вычеты не применяются.
Вряд ли можно назвать обнадёживающим для граждан — арендодателей письмо Минфина России от 15.03.17 № 03-04-05/15280. Видимо, опять предстоит борьба за свои права.
Предположим, что в состав арендной платы включаются коммунальные платежи за переданный в аренду объект. Можно ли при уплате НДФЛ исключить эту часть?
По мнению авторов письма - нет, нельзя.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Следовательно, содержание имущества, в том числе и уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдаётся им в аренду.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.
В п. 1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой согласно ст. 212 НК РФ.
Доход, полученный физическим лицом - арендодателем в виде арендной платы, включая оплату коммунальных платежей, является объектом обложения по НДФЛ.
Да, в п. 2 ст. 221 НК РФ предусмотрено, что при исчислении налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ или оказания услуг по договорам гражданско-правового характера, имеют право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведённых ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ или оказанием услуг. Но дело в том, что ГК РФ предусматривает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды и договоров возмездного оказания услуг. И так как договор аренды является самостоятельным видом договора, не относящимся к договорам оказания услуг, то профессиональные налоговые вычеты в отношении доходов физических лиц, не являющихся предпринимателями, полученных от сдачи в аренду помещения, не применяются.
Так что для получения таких вычетов, как полагают чиновники, гражданину-арендодателю необходимо сначала получить статус предпринимателя.
Но возникает все-таки вопрос в части признания доходом суммы стоимости коммунальных платежей, которая во многом зависит от условий эксплуатации арендатором.
Ответ в этой части выглядит несколько странно, так как в письмах Минфина России от 17.04.13 № 03-04-06/12985, от 16.05.13 № 03-03-06/1/17011 и от 12.11.13 № 03-04-06/48313 финансистами была сформулирована другая позиция: если сумма компенсации коммунальных платежей не зависит от объёма их фактического потребления, то такая компенсация действительно облагается НДФЛ. А вот если арендаторы платят точно «по счётчику», то тогда сумма полученной арендодателем компенсации НДФЛ не облагается.
К аналогичному выводу пришел и ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 13.12.12 № Ф03-5812/2012 по делу № А73-3480/2012.

Письмо Минфина России от 15.03.17 № 03-04-05/15280